Přidání fondu může zvýšit vaši domácí hodnotu a potenciální zisk z kapitálového výnosu.
Většina lidí, kteří prodávají své domovy po provedení vylepšení, se nemusí starat o placení daní z kapitálových výnosů z jakéhokoli zisku, který vydělají, protože americký daňový zákon obsahuje pro tyto zisky poměrně významné výjimky. Přesto existují případy, kdy se budou uplatňovat daně z kapitálových výnosů - a vylepšení mohou ovlivnit daň, kterou zaplatíte.
výjimky
Než se obáváte daní z kapitálových výnosů, ujistěte se, že na ně ve skutečnosti podléháte. Obecně platí, že pokud jste v posledních pěti letech vlastnili a žili ve svém domě celkem dva roky, můžete z prodeje domů vyloučit první zisk ve výši $ 250,000, nebo první $ 500,000, pokud jste vdaní a podat společný výnos. „Vyloučit“ je daňová diskuse o „vyhněte se placení daní“. Jeden vrásek: Z prodeje z domova můžete vyloučit zisky pouze jednou za dva roky.
Základna
Za předpokladu, že buď nemáte nárok na vyloučení (omlouvám se), nebo že váš zisk je tak obrovský, že překračuje částku vyloučení (o něco méně omlouvám), je čas zjistit škodu. To znamená seznámit se s „základem“ a „ziskem“. Basis jste zaplatili za získání domu. Zahrnuje nejen nákupní cenu, ale také mnoho nákladů na uzavření. Zahrnuje také peníze vynaložené na zlepšení domova. Služba Internal Revenue Service definuje zlepšení jako cokoli, co přidává hodnotu vašemu domovu (řekněme přírůstek do místnosti), prodlužuje životnost domu (nová střecha) nebo jej přizpůsobuje novému použití (rampa pro invalidní vozík). Základní opravy a výměna spotřebičů nejsou vylepšeními, ale opravy škod způsobených katastrofami se počítají.
Získat
Váš zisk je váš zisk. Začněte s cenou, kterou dostanete za dům. Odečtěte prodejní náklady, jako jsou provize z nemovitostí a reklama. Nyní odečtěte svůj základ. Nakonec odečtěte částku vyloučení, na kterou máte nárok. Výsledkem je váš zdanitelný zisk, a pokud podléháte dani z kapitálových výnosů, bude to zdanění. Všimněte si, že protože peníze, které jste utratili za vylepšení, jsou zahrnuty ve vašem základu, odečtete tyto náklady bez ohledu na to, zda se promítly do skutečného zvýšení množství peněz, které jste dostali za domov.
Daňové účinky
Pokud jde o vylepšení a daně z kapitálových výnosů, vše, na čem záleží, je vliv na prodejní cenu. Opět platí, že za předpokladu, že se použijí daně z kapitálových výnosů, pokud zlepšení zvýší prodejní cenu vašeho domu o více než náklady na samotné zlepšení, zvýší váš zisk, a proto zvýší vaši daň z kapitálových výnosů. Pokud ale peníze, které jste na zlepšení vynaložili, se vám při prodeji neprodají jako zisk, pak zlepšení skutečně sníží váš zisk a vaši daň. Tomuto scénáři vyhovuje spousta vylepšení. Nová střecha nemusí zvýšit své náklady. (Lidé nakonec očekávají, že střechy budou mít střechy.) Přidání bazénu možná nezmění hodnotu domu natolik, aby se vrátila cena, pokud existuje malá poptávka po domech s bazény.
