Jak koupit dům v hotovosti od člena rodiny zemřelého majitele
Když dům zemře, někdo zdědí svůj dům. Pokud zemřelý majitel nechal závěť, měl by být v dokumentu uveden, kdo dostane domov. Pokud zemřeli intestní nebo bez vůle, pak se jejich majetek dělí podle zákonů jejich dědictví na základě manželských a krevních vazeb. V závislosti na situaci mohou dědici domu chtít prodat a rozdělit peníze, nebo jeden dědic může chtít koupit dům od ostatních příjemců. Bez ohledu na případ, jednotlivec kupuje dům z rodinného majetku. Pokud můžete za dům zaplatit v hotovosti, transakce s nemovitostmi je mnohem jednodušší, než kdybyste měli nárok na hypotéku. Protože tyto prodeje jsou často komplikované, obraťte se na právníka se zkušenostmi s prodejem nemovitostí.
Dům zemřelého majitele
Osoba pověřená prodejem domu zemřelé osoby a jiným nakládáním s majetkem a dluhy nemovitostí je vykonavatelem nebo správcem nemovitosti. Tato osoba je často rodinným příslušníkem jmenovaným podle vůle nebo odnímatelnou živou důvěrou, ale zesnulý mohl také jmenovat právníka, finančního profesionála nebo banku, aby vykonával tento úkol. Exekutor nebo správce je odpovědný za údržbu nemovitosti a za placení nezbytných účtů z majetku, jako jsou daně, pojištění a veřejné služby. Jsou také stranami odpovědnými za zajištění jakéhokoli prodeje domu, ať už jiným členům rodiny nebo outsiderovi. Mějte na paměti, že přestože exekutor nebo správce je často dědicem jiných dědiců, mají oprávnění činit majetková rozhodnutí, která ostatní dědici ne. Role vykonavatele nebo správce však vyžaduje dobrou komunikaci, pokud jde o všechny příjemce. V opačném případě by spor mezi dědici a vykonavatelem nebo správcem mohl skončit na dědickém soudu.
Je možné, že vůle nedala vykonavateli moc nad nemovitostmi. V takových situacích by dům přešel přímo k příjemcům, kteří jej pak mohou prodat bez souhlasu vykonavatele.
Nákup členů rodiny
Řekněme, že vaše matka zemřela a stejně jako její tři děti opustila dům i zbytek jejího panství. To znamená, že již máte třetinový podíl na nemovitosti. Pokud si vaši sourozenci nechtějí koupit dům, což může znamenat diskuse o tom, kdo koho koupí, můžete si koupit jejich dvě třetiny zájmu. Exekutor by měl nechat provést posouzení domu, pokud se dům nachází ve státě ukládajícím daň z nemovitostí. V současné době tyto státy zahrnují Connecticut, Havaj, Illinois, Maine, Maryland, Massachusetts, Minnesotu, New York, Oregon, Rhode Island, Vermont a Washington a také okres Columbia.
Zatímco několik dalších států ukládá dědickou daň, kterou dluží příjemci, nikoli majetek sám o sobě. Podle zákona o daňových úrátech a pracovních příležitostech, podepsaného do zákona prezidentem Donaldem J. Trumpem v prosinci 22, 2018, je osvobození od federální daně z nemovitostí ve výši 11.2 milionů USD na osobu, takže jen velmi málo nemovitostí musí podat federální daně z nemovitostí. Pokud je dům umístěn ve stavu bez daně z nemovitostí, může realitní agent určit reálnou tržní hodnotu domu.
Řekněme, že dům má hodnotu 300,000. To znamená, že musíte přijít s $ 200,000, abyste mohli koupit akcie sourozence. Pokud vaše matka opustila další majetek, můžete zařídit převod svého podílu na výnosech na své sourozence výměnou za jejich podíly domova. Pokud například vaše matka opustila bankovní účet v hodnotě $ 600,000, můžete použít svůj podíl $ 200,000 k výkupu svých sourozenců. Pokud byl dům jediným důležitým aktivem, které vaše matka vlastnila, ale máte hotovost ve výši $ 200,000, abyste mohli obchodovat, to je další možnost.
Zděděné domy a nezaplacené dluhy
Pokud existují jiné dluhy, které dluží vaše matka, musí vám je majetek zaplatit. Pokud není dostatek peněz z jiných majetkových aktiv na splacení dluhu, některé státy vyžadují prodej domu zesnulého. Jiné státy nevyžadují od věřitelů, aby takový prodej donutili získat zpět dlužné peníze.
Největším dluhem je často hypotéka. Pokud má dům hypotéku, když vlastník zemře, je s ním nakládáno jinak než s hypotékou převedenou z jiných důvodů. Ve druhém případě většina hypoték obsahuje klauzuli o splatnosti při prodeji, takže věřitel může trvat na plné platbě nebo prodeji. V případě smrti mohou dědici převzít půjčku za stejných podmínek a stejných plateb, včetně úrokových sazeb, jako pozdější majitel domu. Tuto půjčku mohou refinancovat také dědici.
Exekutor se může rozhodnout, že dům prodá a zbývající peníze rozdělí mezi dědice, nebo bude splácet hypotéku jménem zesnulého prostřednictvím majetku. Ta není obvykle dobrou strategií, s výjimkou krátkodobého hlediska. Pokud si chcete dům koupit sami, prodiskutujte nejlepší způsoby, jak toho dosáhnout, s exekutorem. Exekutor by měl také projednat podmínky s právním zástupcem, aby dohoda byla spravedlivá a spravedlivá pro všechny dědice.
Pokud nejste dědicem, ale chcete koupit dům z prodeje nemovitostí, kontaktujte exekutora ohledně prodeje nebo příjemců, pokud exekutor neměl nemovitost nebo pokud byl převod nemovitosti na dědice již dokončen. Pokud je dům již na trhu, musíte zaplatit realitní provizi. Pokud exekutiv dosud dům neuvedl do prodeje, můžete se tomuto značnému poplatku vyhnout.
Proces nákupu
I když kupujete dům od člena rodiny, neznamená to, že se můžete vzdát běžných procesů nákupu domu. Stále potřebujete kupní smlouvu, která zahrnuje cenu v hotovosti, případné zálohy a nepředvídané události.
Protože platíte v hotovosti, nepotřebujete domácí hodnocení, protože to je krok, který věřitel potřebuje, aby zajistil, že si nepůjčují více peněz, než kolik stojí za to doma. Pokud však existují otázky týkající se hodnoty domu a ceny jednotlivých výkupů, je domácí ocenění dobrý nápad a obvykle to není více než několik set dolarů.
Technicky nepotřebujete pojištění titulu, pokud kupujete dům v hotovosti, ale nezajištění jasného názvu domu je pošetilé. Pokud chcete dům prodat, je nezbytný jasný název. Chcete také zajistit, aby na nemovitosti neexistovaly žádná zástavní práva kromě hypotéky. Pojišťovací společnost bude tento úkol vykonávat. Mohli byste například zjistit, že vaše máma neplatila dodavatele, který provedl nějaké renovace a dal obydlí mechanikovi zástavu. Pokud je v domě zástavní právo, vyžaduje to platbu. Ať už kupujete dům od svých sourozenců, nebo jste externím kupujícím v prodeji nemovitostí, vyplácení neočekávaného zástavního práva ovlivní prodejní cenu.
