Stále můžete ztratit svůj domov nebo majetek, pokud jste nastavili výchozí listinu důvěry.
Druhý zástavce - jednotlivec nebo instituce, která má druhou listinu důvěry - je obvykle v nižší pozici než první zástavce, který vlastní první listinu důvěry. Druhý držitel zástavního práva může zahájit řízení o uzavření trhu, pokud dlužník neplní své směnky, ale někdo musí poté zaplatit první listinu důvěry. Proces uzavření trhu se poněkud liší podle státu, ale existují typické scénáře, ve kterých se druhý vlastník zástavního práva pokouší vyloučit majetek a zajistit si jeho listinu důvěry.
Prodej na uzavření trhu
Podle právníka Michaela Murraye osoba nebo subjekt, který nakupuje nemovitost při uzavření trhu zahájeném druhým zástavním vlastníkem, převezme majetek, na který se vztahuje první zástavní právo. „Kupující může jednoduše splatit první zástavní list. Věřitel, který drží první listinu svěřenectví nebo první zástavní právo, však není povinen umožnit kupujícímu převzetí směnky, takže by selhání původního dlužníka nadále platit hlavní půjčku bylo standardní. “ první zástavní právo může vyloučit kupujícího, který „vymaže vlastnická práva druhé zástavní smlouvy“.
Při výchozím nastavení druhého Lien Spustí výchozí nastavení prvního Lien
Pečlivě si přečtěte svou listinu důvěry; věřitel tam mohl vložit jazyk, který jasně říká, že neplnění jakéhokoli druhého zástavního listu, což má za následek hrozbu uzavření, automaticky spustí výchozí selhání prvního zástavního práva. To znamená, že první zástavní právo může zahájit řízení o uzavření trhu. V takovém případě by druhý zástavce získal veškeré výtěžky z prodeje na trhu, který zbude po splacení první listiny důvěry. Na depresivním trhu, na kterém poklesly hodnoty nemovitostí, je pravděpodobné, že by druhý zástavce nezískal nic z uzavření trhu a musel by dlužníka samostatně vymáhat za dlužnou částku.
Čekání v linii Lien
Listiny důvěry se vyplácejí v pořadí, v jakém jsou zapsány do majetkové evidence. Z tohoto důvodu je hypotéka na nákup nemovitosti obvykle prvním zástavním vlastníkem. Jakékoli následné listiny o důvěře nebo jiná zástavní práva jsou v souladu s každým datem záznamu. Výjimkou je, pokud má vlastník nemovitosti nezaplacené daně. Všechna daňová zástavní práva - federální a státní, jakož i daně z majetku - mají obvykle přednost před jinými zástavními právy nebo skutky důvěry. To znamená, že například okresní daňový úřad by mohl zahájit řízení o vyloučení nezaplacených daní. Majitel nemovitosti má možnost zastavit řízení o uzavření trhu tím, že zaplatí daně před prodejem, kromě jakýchkoli souvisejících nákladů, jako jsou poplatky za právní zastoupení.
Soudní a mimosoudní uzavření trhu
Státy fungují buď v rámci soudního nebo mimosoudního řízení o uzavření trhu. Ve státech, které používají soudní zabavení, musí zástavní věřitel získat soudní příkaz dříve, než dojde k uzavření. Texas, například, je non-soudní uzavření trhu. Pokud jsou dodržovány zákony státu, zástavní věřitel nepotřebuje soudce, aby podepsal soudní příkaz, aby usiloval o uzavření trhu. V závislosti na tom, jaký proces váš stát používá, může změnit, co se stane s každou listinou důvěry svázanou s majetkem, a proto se poraďte s právníkem v oblasti nemovitostí a prozkoumejte své možnosti.
